Новые современные условия труда для офисных работников ежегодно модернизируются. В зависимости от политики компании принимаются решения о проведении модернизации таких помещений в виде ремонта. Так, в Москве сегодня большое количество офисных помещений, где трудятся ежедневно тысячи работников. При проведении ремонта таких помещений возникает вопрос, что такое класс офиса, и какие необходимо проводить в таких помещениях отделочные виды работ.

Для чего используются классы офисов

Для начала следует разобраться, класс офиса a b c d что это такое и какие особенности есть у каждого объекта данной классификации. В первую очередь такая методика деления типа офисных объектов была создана для разделения всех действующих предложений на рынке продаваемой и арендуемой недвижимости.

Такая градация даёт чёткое представление об объекте его типе и назначении в использовании. Как самим риелторам, так и арендаторам или будущим покупателям данная классификация понятна и удобна в использовании.

Стоит также отметить, что данное разграничение практически условно. Принято все объекты офисных нежилых помещений разделять на следующие классы:

Каждый из перечисленных, имеет свои особенности. Особенно удобно ориентироваться в таких условных категориях владельцам компаний, которые имеют собственный штат сотрудников. Согласно указанным категориям зная их специфики, определяют для себя наиболее подходящий для их дела вариант и смотрят по нему действующие предложения.

Офисы класса A

Это самая высокая категория деловых помещений для бизнеса. Все ремонтные работы в приобретаемых помещениях такого класса должны происходить на высоком уровне. Обычно такая недвижимость находится в только недавно отсроченных деловых центрах.

Преимущественно данный класс помещений можно встретить в центральных районах столицы, а также в Москва-Сити.

Отличительными и преимущественными особенностями такого вида считаются:

• все коммуникации и системы жизнеобеспечения установлены согласно последним стандартам качества и безопасности;
• помещения расположены в удобных районах, и добраться до них не составляет труда;
• выделены специальные помещения под установку конференц-залов;
• само здание имеет дополнительные участки с личными спорткомплексами, бассейнами, магазинами, охраняемыми парковками.

При приобретении или аренде такого класса недвижимости необходимо учитывать и стоимость внутренних отделочных работ.

Подклассы офис А+ и А-

Основными подклассами этой категории считаются группа А+ и А-. К таким нежилым постройкам причисляются повышенные требования. Если категория А это просто премиальный офисный центр, то постройка А+ это в прямом смысле элитный офисный центр.

К нему предъявляются повышенные требования, выраженные в следующем:

• здание должно находиться в центральных районах недалеко от удобных транспортных развязок;
• помещение должно быть оборудовано выходными группами и фойе;
• все ведомые учёты по эксплуатации и расходам на такой тип помещения должны быть прозрачны и открыты;
• парковка должна быть под постоянным наблюдением охраны, все места на ней должны быть чётко разграничены;
• высота внутри помещения потолков должна быть не ниже 270см;
• в коммуникации должна быть включена энергосберегающая система;
• должны быть подведены отопление вентиляция и кондиционеры;
• внутри помещения должна быть открытая планировка под отделку с колоннами;
• должны быть подведены системы связи в виде телефонии и интернета;
• помещения, предназначенные для общего пользования, входят в общий счёт за оплату.

При аренде такого помещения следует учитывать ещё и затраты на проведения ремонтных работы связанных с отделкой и установкой рабочих мест для сотрудников компании.

Офисы класса B

Данный класс в общих моментах схож с категорией А. По нему могут предоставляться урезанный пакет услуг или находиться он может в небольшом отдалении от самого центра. Также очень часто попадают в эту градацию офисные помещения из группы А.

Это объясняется тем, что при длительной эксплуатации, всё сильно изнашивается и после смены арендатора, владельцу проще сдавать помещение по более низкой категории, чем самостоятельно проводить все ремонты на таких немалых площадях.

Класс, однако, пользуется даже большим спросом, чем 1-ая группа, так как большинство организаций направляют основные силы, особенно на первых стадиях развития не на престиж. А на рабочий процесс внутри. Поэтому им внешний вид офисов не так важен.

• место расположения здания не такое выгодное для проезда;
• офисные помещения могут быть расположены на территории других комплексов, в том числе и живых;
• все предоставляемые дополнительные услуги имеют ряд ограничений;
• сама отделка офисов может быть выполнена из дешёвых материалов;
• может быть парковка, но не охраняемая и на открытом не защищенном участке.

В итоге получается неплохое офисное помещение с урезанным пакетом услуг за невысокую арендную плату.

Подкласс B+

Подкатегорией класса считается B+. Это формулировка означает что при наличии хотя бы одного премиального пункта в этой категории дополняет его до нового уровня. Это может быть хорошее место расположения здания либо наличие крытой и охраняемой парковки.

Офисы класс C

Такие типы объектов попадают под категорию не престижных. У них есть много изъянов. Это может быть отдалённое место расположения офиса либо полное отсутствие отделки всего здания.

К отличительным особенностям можно отнести:

• здание находится далеко до центра или до него достаточно трудно добраться;
• помещение практически не обслуживается коммунальными службами или только усилиями самого владельца;
• помещения внутри могут неудобно располагаться;
• у них может не быть подведённых сетевых коммуникаций.

Очень часто такие типы офисных помещений располагаются собственниками в старых зданиях. Они были построены ещё в период советского союза и не соответствуют сегодняшним стандартам для многих компаний по размещению своих сотрудников.

Офисы класс D

К этому типу помещений относятся особенные здания. Это могут быть бывшие библиотеки или институты. В общем, это административные недвижимые единицы, бывшие в употреблении. Сегодня на территории Москвы сдаются много подобных объектов под офисы.

Основная проблема, с которой встречаются арендаторы это:

1. площадь. Расположиться в таких объектах могут только небольшие фирмы с маленьким штатом сотрудников;
2. вид. Хоть и внешний фасад здания может быть и примечателен и выглядеть достаточно солидно, внутри это небольшие комнатки, которые обслуживались ещё с советских времён.

Аридная стоимость естественно очень низкая, однако размещаясь, компания вкладывает ещё крупные денежные средства на отделку, подключения необходимых для работы коммуникаций и соответствующие охранные системы.

В чём основные различия между классами офисов

Исходя из перечисленных выше групп помещений, можно сделать вывод, в чем отличаются классы офисов в этом сегменте.

Объединим отличия в следующий перечень:

здание. Это само качество построенного объекта. Так видно, что группа А имеет новые постройки, а С это очень старые здания;

расположение. Также серьёзным основанием для перевода помещения в ту или иную группу служит его место расположения, чем оно удобней для проезда, тем класс выше;

внутренняя отделка. К ней же можно отнести ещё и подведённые коммуникации. Люксовые офисы, даже не имея чистовой внутренней отделки, смотрятся достаточно прилично и уже имеют все необходимые системы;

дополнительные услуги. Отличие классов офисов в этом сегменте зависит от объёма предоставляемых дополнительных услуг.

Ремонт офисов класса А

Арендуя элитное помещение для сотрудников необходимо произвести в самом лучшем виде.
Это связанно с тем, что такие помещения довольно презентабельны и используются под головные офисы крупных компаний. Обращайтесь в нашу компанию и предоставим вам с широким перечнем современных и элитных материалов, которые отлично подойдут для вашего офиса.

Все работы выполняются только высококвалифицированными специалистами, на что мы даём соответствующие гарантии. Созданные офисные объекты имеют высокую износостойкость и отличный современный вид, который выделяет данную компанию из ряда других.

В сфере офисной недвижимости, как и в других областях деятельности, есть основные законы и принципы. Они способствуют более продуктивному сотрудничеству риелторов и брокеров со своими клиентами. Это особенно важно при совершении сделок по купле-продаже, сдаче или съему помещений. Введенные классы офисов существенно упрощают взаимодействие брокеров и риелторов.

Общая информация

Во избежание возникновения разнообразных путаниц и устранения необходимости дополнительных разъяснений, которые занимают много времени, существует общепринятое разделение. Классы офисов (всего их 4) имеют свои особенности. Система, по которой выделяют категории пришла в Россию из зарубежных стран. Тем не менее офисный рынок имеет свои тонкости. Поэтому здания разделяются на определенные категории. Внутри каждой группы существует более конкретное деление на классы офисов. Далее в статье рассмотрим их более подробно.

Офис класса А

Это тип помещений, который имеет самую высокую репутацию среди остальных. Совокупные качества, как правило, отвечают самым высоким требованиям. Ниже будут представлены основные характеристики, которыми обладают такие помещения.

Общие положения

Зачастую офисы данной категории находятся в центральных административных районах или в непосредственной близости от них. Значимым дополнением для этого типа помещений является максимально удобный подъезд и доступность для транспортного сообщения. Сами здания преимущественно являются бизнес-центрами. К этому классу относятся сооружения только что построенные либо имеющие возраст меньше трех лет с момента сдачи в эксплуатацию. Также допускается возможность использования основательно реконструированных зданий, которые были возведены не так давно.

Нормативные требования

Необходимо соблюдение полного и правильного оформления юридического пакета документов, подтверждающих право владельцев на собственность и право пользования зданием. Управление помещением или группой сооружений должно сохраняться на профессиональном уровне и полностью соответствовать международному стандарту.

Проработка архитектуры

Чаще всего применяется монолитный каркас либо металлический, при этом высота отдельного этажа должна быть не меньше 3,6 метра. Максимально допустимая нагрузка на составляет 450 кг на 1 кв. м.

Проектирование и отделка

Преимуществом служит открытость планировки. Она позволяет изменять вид помещения по требованиям, заявленным арендатором. Так, планировка офиса позволяет:

Воплотить индивидуальные предпочтения арендатора с применением самых качественных материалов.

Кроме того, в таких офисах устанавливаются современные окна, поддерживающие высокую степень естественной освещенности помещения. Немаловажно и то, что в зданиях класса А допустима установка только новейшего оборудования, а также присутствует и регулировка климат-контроля.

Дополнительные возможности

Для обеспечения телекоммуникационного сообщения используются оптико-волоконные материалы и подключаются услуги надежного провайдера. Для бесперебойного электроснабжения применяется два независимых источника или же присутствуют системы бесперебойного питания. Обязательным условием офисных помещений этого класса является наличие охраняемой стоянки для автомобилей. Для зданий подобного уровня желательно присутствие двух видов парковки: подземной и наземной. В офисах класса А обеспечивается круглосуточное наблюдение за периметром. Обязательно устанавливаются высококлассные системы безопасности и строго соблюдаются правила пропуска в здание. Для повышения удобства работы персонала и комфорта посетителей формируются комплексы обслуживающих подразделений.

Вторая категория

Помещениями данного вида в основном являются бизнес-центры, которые находились в эксплуатации более 5 лет. Также в этот тип входят отремонтированные и полностью переоборудованные особняки. Гораздо реже к ним относятся реконструированные промышленные или административные здания, возведенные во времена СССР, и постройки последних 10 лет. Офисы класса В пользуются большей популярностью, так как именно они востребованы на рынке по причине отсутствия радикальных отличий от описанной выше категории. При этом их стоимость на порядок ниже, соответственно, они наиболее выгодны для заказчиков. Совокупные качества подобных зданий должны соответствовать определенным требованиям.

Общие положения

Огромное значение имеет место, где расположен офис класса B. Существует особая необходимость доступности транспортного сообщения. Немаловажен пейзаж за окном. Ведение юридической документации должно быть максимально правильным и полным. Особенно это касается права собственности на сооружение и права его использования. Управление зданием необходимо сохранять на высоком уровне безопасности. Оно может осуществляться службой преимущественно отечественных компаний, или самостоятельными силами владельцев объекта.

Экстерьер

Здание имеет представительный внешний вид, однако есть небольшие различия с группой А. Подобные здания не могут похвастаться изысканной архитектурой, но проработка входных помещений держится на высоком уровне, хотя без излишеств.

Интерьер

Свободная планировка с большим количеством коридоров идеально подходит для данного типа. Отделка осуществляется в стандартном стиле с использованием качественных материалов. Устанавливается современное вентиляционное оборудование, есть возможность применения сплит-систем кондиционирования. Для осуществления телекоммуникационного сообщения прокладывается оптико-волоконная связь, подключаются услуги надежного провайдера. Соблюдение порядка поддерживается усилиями круглосуточной охраны и автоматической системы безопасности. В наличии наземная парковка для автомобилей.

Третья категория

В данную группу входят помещения, построенные в советский период и реконструированные для использования по коммерческому направлению. Как правило, сюда подпадают заводы, научно-исследовательские институты и подобные им объекты. Если приведенные выше классы офисов отличаются удобным расположением, то для описываемого вида характерно различное местонахождение. Зачастую офис класса С находится в спальном районе и удален от станций метро на небольшое расстояние. Часто наружность зданий непривлекательна, в лучшем случае подвержена только косметическому ремонту. Документация должна быть оформлена правильно и в полном объеме, но допускаются и некоторые исключения. Планировка стандартная, с высоким количеством коридоров и несущих стен. Вся внутренняя отделка осуществляется только по инициативе самих владельцев. Вентилирование отсутствует, возможно наличие сплит-системы. Для телекоммуникационного сообщения подключаются услуги коммерческих провайдеров с различной репутацией, есть телефон и выход в интернет. Не исключено полное отсутствие территории для автомобильной парковки. Управление зданием в полной мере осуществляется арендаторами. Структуры обслуживания может не быть вовсе.

Офис эконом-класса

Объекты данного типа в большинстве своем имеют отрицательную репутацию. Чаще всего представляют собой сооружения советской постройки, возведенные более 15 лет назад. Нуждаются в полном перепрофилировании и капитальном ремонте. Подобные здания имеют различное местоположение, могут быть сильно удалены от системы транспортного сообщения.

Общая характеристика

Непрезентабельный внешний вид, зачастую нуждающийся в ремонтных работах.

Полное отсутствие системы кондиционирования.

Устаревшие коммуникационные соединения.

Неподходящая планировка для осуществления офисного вида деятельности.

Отсутствие охранного подразделения и обслуживающего персонала.

Не все офисы одинаково престижны. Оказывается, даже на территории нашей страны (по большей части это касается крупных городов) все офисные помещения подразделяются на несколько категорий. Это категории A, B, C и D. В свою очередь первые две группы делятся еще на несколько подгрупп. Офисы класса A могут быть трех подвидов – это помещения подкатегорий А1, А2, А3. В случае с классом B выделяют две подкатегории – B1 (B+) и B2 (B). Все это, конечно замечательно, но возникает вполне закономерный вопрос. Зачем вам знать классификацию офисов? На самом деле, знать ее необязательно, но желательно. Это поможет лучше ориентироваться при выборе арендуемых помещений для вашего бизнеса или же, наоборот, при сдаче офисных помещений в аренду (с целью получения ежемесячной прибыли). Кроме того, некоторые виды бизнеса требуют наличия помещений какого-то определенного класса. Например, чтобы , о котором мы говорили буквально в прошлой публикации, необходим офис не ниже категории B1.

Давайте разберем все , посмотрим, чем они отличаются, что есть в одних, и чего нет в других. Это поможет лучше понять специфику данного элемента практически любого современного бизнеса. Ведь без собственной или арендуемой площади не обходится почти ни одна современная компания. Начнем с самого низшего класса офисов и постепенно дойдем до самых элитных помещений. Начнем.

Это самый непривлекательный вид офисных помещений, который подходит лишь в том случае, если основная цель владельца бизнеса – сэкономить максимальное количество средств. Да, стоимость аренды таких «штаб-квартир» будет неприлично низкой. Но работать в таком помещении будет очень тяжело. А принимать клиентов еще сложнее.

Как правило, к категории D относятся площади в офисных и административных зданиях времен СССР. Фасады таких построек почти всегда требуют капитального ремонта. В оконных проемах красуются тридцатилетние деревянные окна с облезшей краской. Ни о каких удобствах и речи быть не может. Скорее всего, даже система кондиционирования и вентиляции будет отсутствовать. А инженерные системы могут требовать серьезного ремонта. Если это многоэтажное здание, то перекрытия, скорее всего, будут деревянными, что, опять-таки, не слишком хорошо.

Добавьте сюда отсутствие стоянок, удаленность от остановок общественного транспорта или метро, никаких столовых или комнат отдыха. В общем, дешевизна аренды таких офисов очень и очень сомнительна. Ведь вкладывать в поддержание жизнеспособности такого помещения придется много и часто.

Данный класс помещений немного привлекательнее офисов категории D. Но, в целом, это все те же постройки советского периода с полуразрушенными фасадами, требующими серьезного ремонта (или полной реконструкции). Кроме того, офисы категории C отличаются коридорно-кабинетной внутренней планировкой. Подобное вы можете увидеть в любом государственном учреждении, расположенном в здании 15-20 летней давности. Это большая система длинных коридоров с множеством дверей в кабинеты. Довольно удобная планировка для размещения рабочих мест. Особенно в том случае, когда сотрудники нуждаются в тихих комнатах, где им никто не будет мешать выполнять свои обязанности.

Месторасположение таких офисов может быть самым различным. Удаленность от остановок или метро, как правило, составляет несколько сотен метров, что вполне приемлемо. Нередко присутствует круглосуточная охрана. Но управление зданием почти всегда ложится на плечи арендатора. Нередко требуется внутренний косметический ремонт. Стоянка, скорее всего общая (то есть, ее придется делить с представителями других близлежащих контор). Из удобств – сплит-системы, телефон, интернет.

Данная категория помещений является одной из самых распространенных в нашей стране. Особенно в городах, где до сих пор большая часть зданий – это постройки советских времен. Не самый плохой вариант для обустройства своего офиса, когда хочется хоть немного комфорта, но нет лишних денежных средств.

А еще говорят, что офисы категории C – это любые помещения, хотя бы одному из параметров не достигающие категории B. С этим утверждением согласны не все специалисты по недвижимости. Но определенная логика в этом есть.

Как было уже отмечено выше, данная категория делится на два класса. Это офисы B1 и B2. К данной категории относят помещения в бизнес-центрах и специальных офисных комплексах, которые находятся в эксплуатации последние 7-10 лет. Кроме того, в эту же категорию относят огромные особняки, которые специально переоборудуют под офисы, делают соответствующий ремонт, устанавливают оборудование и мебель. Также, сюда можно отнести административные здания советского периода после полной реставрации и полного переоборудования.

Офисы данной категории являются одними из самых востребованных в крупных и средних городах нашей страны. Они располагают практически всеми необходимыми удобствами – удобным расположением, наличием парковки, охраны, внутренней инфраструктуры, лифтов, кондиционеров, близостью остановок и метро, хорошим ремонтом и т.д. При этом стоимость аренды таких помещений будет значительно ниже, чем в случае с офисами A категории. Что касается различий между B1 (B+) и B2 (B), то это отсутствие или наличие каких-то отдельных удобств. То есть, данная разбивка довольно условна.

Это офисные помещения самого высокого класса, которые отвечают всем современным требованиям. Располагаются в деловых престижных районах города. Собственная охраняемая парковка, охрана, метро и остановки общественного транспорта поблизости, удобный подъезд. Здания – преимущественно новые бизнес-центры (категория A1) или же отреставрированные здания советских времен с красивыми фасадами, высокими потолками и огромными окнами (категория A2 или A3).

Управление зданием осуществляется специалистами обслуживающих организаций (управляющие компании). Таким офисам присуща открытая планировка, которая позволяет самому арендатору планировать пространство внутри помещения. Нередко в оформлении интерьера участвуют профессиональные дизайнеры. Здания оборудованы всеми необходимыми удобствами, которые только можно представить – кондиционирование, телефонная связь, высокоскоростной интернет, спутниковое телевидение, бесперебойное энергоснабжение (устанавливают генераторы), скоростные лифты. Также в здании или поблизости могут располагаться столовая (или даже кафе), спортзал, салон красоты, несколько магазинов и многое другое. Работать в таком офисе – одно удовольствие.

Теперь вы знаете основные категории офисов, и сможете без труда выбрать тот вариант, который подходит именно вам и вашей компании.

Классификации объектов коммерческой недвижимости

Качество недвижимости как объекта управления определяется совокупностью частных характеристик, перечисленных и кратко описанных выше. В связи с этим для целей управления оказывается необходимым анализ проявления указанных характеристик во взаимосвязи и взаимовлиянии – с учетом особенностей каждой видовой группы объектов. Этот анализ осуществляется при классификационных группировках объектов различного назначения – особенно внимательно при решении вопросов об инвестировании средств в офисные, торговые и логистические центры, как потенциально наиболее перспективные инструменты в составе инвестиционных портфелей недвижимости.

Классификация объектов офисной недвижимости

В мировой практике наиболее распространенной является трехуровневая классификация офисных центров, которая опирается на группировку признаков качества объекта, отражающую предпочтения потенциального пользователя (арендатора). Конкретные наборы указанных признаков и наименования соответствующих классов офисных центров, предлагаемые различными объединениями профессионалов, не согласованы между собою.

Наиболее обоснованной представляется классификация (см. ), подготовленная компанией «Becar. Commercial Property» для НП «Гильдия управляющих и девелоперов коммерческой и промышленной недвижимости» (ГУД, Санкт-Петербург) - с опорой на стандарты, разработанные Британским Советом по Офисным зданиям (British Council for Offices), и на стандарты американской ассоциации BOMA (Building Owners and Managers Associations). Представим здесь (табл. 1.12) нашу редакцию указанной разработки - с использованием опубликованных там же некоторых предложений компаний CB Richard Ellis Noble Gibbons, Colliers International, Cushman&Wakefield, Stiles&Riabokobylko и Jones Lang LaSalle, а также с учетом опыта автора по сертификации бизнес-центров на основе классификации ГУД.

Офисное здание относится к одному из трех классов: «А», «В» или «С» - с учетом соответствия совокупности наиболее существенных характеристик этого здания определенным критериям по трем категориям:

Месторасположение и доступность;

Компоненты и свойства здания;

Качество управления зданием и уровень сервиса.

При этом классность здания может быть разной по различным критериям и тогда в качестве окончательного принимается заключение об отнесении объекта к самому «младшему» классу. К примеру, если объект по критерию «местоположение» относится к классу «A», по свойствам здания - к классу «C», а по качеству управления – к классу «B», то в результате офисное здание относится к классу «C». Иногда для уточнения представления о качестве объекта используется трехбуквенное обозначение класса: при таком подходе к классификации в рассмотренном выше примере класс здания обозначился бы символом «ACB».

Класс A	Класс B	Класс C
1.МЕСТОРАСПОЛОЖЕНИЕ И ДОСТУПНОСТЬ ОБЪЕКТА
1.1. Высокая престижность района/территории	1.1. Умеренная престижность района/ территории	1.1. Отсутствие признаков престижности района
1.1.1.Близость объекта к известным компаниям, к правительственным, посольским и деловым зонам, высокая репутация арендаторов. 1.1.2.Отличные видовые и архитектурные характеристики близлежащих застроек. 1.1.3. Расположение объекта на первой линии домов и фешенебельный вход.	1.1.1.Умеренная удаленность объекта от крупных коммерческих учреждений города, хорошая репутация арендаторов. 1.1.2.Скромные видовые характеристики близлежащих застроек. 1.1.3.Расположение объекта на первой линии домов и обычный вход.	1.1.1.Расположение в спальных районах или на окраинах города – в большой удаленности от крупных коммерческих учреждений; арендаторы – малоизвестные компании. 1.1.2.Невзрачные видовые характеристики. 1.1.3.Расположение во второй линии домов и во дворах, обычный вход.
1.2.Высокий уровень развития инфраструктуры района	1.2.Средний уровень развития инфраструктуры района	1.2.Невысокий уровень развития инфраструктуры района
1.2.1.Район/территория с отлично развитым уровнем услуг. 1.2.2.Близость к основным транспортным магистралям, удобные подъездные пути, транспортные развязки. 1.2.3.Наличие парковки - минимум 1 парковочное место на 100 кв. м арендуемой площади. 1.2.4.Близость к остановкам общественного транспорта.	1.2.1.Район/территория со средним уровнем услуг. 1.2.2.Умеренная удаленность от основных транспортных магистралей, ограниченные возможности подъездных путей. 1.2.3.Наличие парковки – минимум 1 парковочное место на 100 кв. м арендуемой площади. 1.2.4.Средняя удаленность от остановок общественного транспорта.	1.2.1.Район/ территория с недостаточным уровнем услуг. 1.2.2.Неудобное транспортное сообщение. Значительная удаленность от транспортных магистралей, ограниченные возможности подъездных путей. 1.2.3.Наличие парковочных мест. 1.2.4.Значительная удаленность от остановок общественного транспорта.
1.3.Благоприятная внешняя среда	1.3.Стабильная внешняя среда	1.3.Проблемная внешняя среда
1.3.1. Благоприятный социальный состав населения района - с уровнем дохода выше среднего. 1.3.2. Благоприятная экологическая обстановка, невысокий уровень загазованности и шумов. 1.3.3.Благоприятная система правового регулирования эксплуатации, аренды и услуг.	1.3.1. Однородный социальный состав населения низким уровнем уличной преступности. 1.3.2. Стабильная экологическая обстановка, стремящийся к снижению уровень загрязняющих веществ и шумов. 1.3.3.Стабильная система правового регулирования эксплуатации, аренды и услуг.	1.3.1. Неоднородный социальный состав населения, уровень преступности выше среднего. 1.3.2. Повышенный уровень загрязняющих веществ и шумов, непосредственная близость промышленных зон. 1.3.3.Несовершенная система правового регулирования эксплуатации, аренды и услуг.
2.КОМПОНЕНТЫ И СВОЙСТВА ЗДАНИЯ
2.1.Высокое качество здания	2.1. Среднее качество здания	2.1.Устаревшее здание
2.1.1.Здание новой постройки современного стиля, с отличным дизайном и конструкцией. 2.1.2.Отличный внешний вид фасада, отсутствие трещин и повреждений. 2.1.3. Свободная планировка здания в виде офисных блоков варьируемых размеров.	2.1.1. Здание относительно новое, изношенное или после реконструкции и модернизации. 2.1.2.Хороший внешний вид фасада, отсутствие трещин и повреждений. 2.1.3. Произвольная планировка здания в виде офисных блоков оптимальных размеров.	2.1.1. Здание устаревшее или с высоким уровнем износа, но не требует немедленного ремонта. 2.1.2.Рекомендуется косметический ремонт фасада и отдельных элементов здания. 2.1.3. Не оптимальная планировка помещений.
2.2.Высокое качество инфраструктуры и интерьера	2.2.Хорошее качество инфраструктуры и интерьера	2.2.Среднее качество инфраструктуры и интерьера
2.2.1. Центральная рецепция в холле здания, конференц-залы, кафе, ресторан, офисы служб сервиса и управляющего. 2.2.2. Идеальное обустройство холла, общественных мест, высокое качество отделки, освещения, вывесок компаний, удобный подход к лифтам. 2.2.3.Соответствие окон стилю здания, высокий уровень естественной освещенности.	2.2.1. Центральная рецепция в холле здания, кафе конференц-зал, офисы управляющего и справочной службы. 2.2.2.Хорошее состояние холла и общественных мест, хорошее качество отделки, освещения, вывесок, свободный подход к лифтам. 2.2.3. Хорошая естественная освещенность мест общего пользования.	2.2.1. Офисы управляющего и справочной службы. 2.2.2. Удовлетворительное состояние холла и мест общего пользования, приемлемое качество отделки, освещения, системы указателей, обеспечена доступность лифтов. 2.2.3.Недостаточная естественная освещенность мест общего пользования.
2.3.Отличное состояние инженерных систем	2.3.Хорошее состояние инженерных систем	2.3.Среднее состояние инженерных систем
2.3.1.Современные системы отопления, вентиляции и кондиционирования с климат-контролем, с автоматическим регулированием теплообмена и воздухообмена. 2.3.2.Современная система электроснабжения - с двумя независимыми, автоматически переключаемыми источниками мощностью не менее 150 кВт на 1000 кв.м, современная осветительная арматура. 2.3.3.Высокоскоростные комфортные лифты ведущих мировых производителей.	2.3.1.Хорошее состояние систем отопления, вентиляции и кондиционирования, с возможностью регулирования параметров эксплуатационных качеств помещений. 2.3.2.Хорошее состояние системы электроснабжения мощностью не менее 100 кВт на 1000 кв.м, нормированная обеспеченность осветительной арматурой. 2.3.3.Скоростные лифты известных производителей, поддерживаемые в хорошем состоянии.	2.3.1.Функционально устаревшие, но работоспособные системы отопления и вентиляции с возможностью регулирования температуры в помещениях. 2.3.2. Удовлетворительное состояние системы электроснабжения мощностью не менее 50 кВт на 1000 кв.м, нормированная обеспеченность осветительной арматурой. 2.3.3.Устаревшие лифты, поддерживаемые в рабочем состоянии.
3.КАЧЕСТВО УПРАВЛЕНИЯ ОБЪЕКТОМ И УРОВЕНЬ СЕРВИСА
3.1.Внешнее управление силами специализированной компании с известным брэндом, сертифицированный менеджмент и развернутый перечень услуг.	3.1.Внешнее управление силами специализированной компании с опытом работы не менее трех лет, обученный менеджмент, наличие дополнительных услуг.	3.1.Внутреннее управление силами своего подразделения с профессионально подготовленным персоналом и с опытом работы не менее трех лет.
3.2.Высокопрофессиональная внешняя служба эксплуатации и ремонта помещений и систем.	3.2.Профессиональная служба эксплуатации и ремонта помещений и систем.	3.2. Собственная служба обеспечения эксплуатации и ремонта помещений и систем.
3.3.Оптоволоконные каналы связи, интегрированная система безопасности.	3.3. Оптоволоконные каналы связи, наличие систем охраны и пожарной безопасности.	3.3. Устаревшие каналы связи, наличие средств обеспечения безопасности.

При небольших отклонениях характеристик объекта управления от классификационных требований, представленных в приведенных перечнях по каждой категории признаков, может использоваться предложенная буквенная символика классов с добавлением знаков: «+», если какие-то характеристики объекта несколько лучше характеристик, «стандартных» для данного класса, и «−», если по какой-то одной из характеристик офисного центра объект хуже «классного» объекта.

Например, объект управления может быть отнесен к классу «A − », если он не удовлетворяет одной из «второстепенных» позиций перечня требований для класса «A» (к примеру, при неполном соответствии объекта пункту 1.1.1 требований - если рядом нет посольств и правительственных учреждений). Кроме класса «B» можно ввести более высокий класс «B + », если объект несколько лучше (по любому числу характеристик), или более низкий класс «B − », если объект несколько хуже (по одной-двум позициям) уровня требований к объектам класса «B». Объект может быть отнесен к классу «C + », если какие-то его характеристики оказываются лучше характеристик из «стандартного» перечня для класса «C».

Не подлежат классификации встроенные офисные помещения, а также все офисные здания, не соответствующие требованиям, предъявляемым к объектам класса «С». В этой связи предлагается объекты офисного назначения, отнесенные к какому-либо классу («A», «A − », «B + », «B», «B − », «C + », «C») именовать бизнес-центрами, оставляя объектам, не соответствующим требованиям классификации, возможность именоваться офисными зданиями.

Сертификация офисных зданий с целью присвоения или изменения классности осуществляется на добровольной основе с целью информирования потенциальных пользователей (арендаторов). Целесообразно установить срок действия сертификата соответствия определенному классу – не более 5 лет. Из классификации исключаются объекты, не ремонтировавшиеся более 15 лет или находящиеся в стадии ремонта и реконструкции в момент очередной сертификации. Присвоенные классы могут изменяться по мере строительства новых офисных центров класса «А» более высокого качества и устаревания существующих офисных центров. Модернизирующиеся объекты могут претендовать на повышение класса.

Обратим внимание на проблему количественной оценки качественных признаков (показателей) классификационных характеристик офисных центров: эксперты, принимающие участие в сертификации таких объектов, должны владеть знаниями строительных и эксплуатационных стандартов, применять технологии сравнительного анализа рыночных данных об экономических характеристиках подобных объектов, осваивать методы анализа иерархий и квалиметрического моделирования.

В заключение отметим, что общепринятой системы сертификации бизнес-центров пока что нет. Небольшое число объектов относят себя к классу «A» («Невский 38», «Атриум»), ограниченное количество центров сертифицировано ГУД с отнесением их к классу «B» («Сенатор», «Renaissance House», «Феникс» - в действительности их целесообразно позиционировать в классе «B − »), некоторые офисные центры справедливо отнесены в классу «C» («Аврора-Сити», «Черная речка», «Никольский» - 2-я очередь).

Следует иметь в виду, что из-за транспортной перегрузки мегаполисов подавляющее большинство бизнес-центров оказываются труднодоступными и не обеспеченными парковками в должной степени. В связи с этим в ближайшее время будут развиваться бизнес-парки вне городской черты – с бизнес-центрами элитного уровня сервиса, но удаленными от представительских зон, что потребует уточнения некоторых классификационных требований, представленных выше.

Все новые условия выдвигаются для организации работы компаний различного профиля современными тенденциями в развитии общества. Нормальное функционирование офисов должно обеспечиваться зданиями, где они размещаются.

Нежилое помещение для этого должно иметь определенные характеристики и отвечать соответствующим требованиям. Классы офисов были определены для того, чтобы среди огромного разнообразия предложений на рынке недвижимости будущие арендаторы могли быстрее сориентироваться. Набор качеств определяет отнесение помещения к определенному классу. Следует рассмотреть более подробно, какие именно классы офисов существуют и какими параметрами они отличаются друг от друга.

Для чего необходима классификация офисов?

При организации собственного дела необходимо учитывать престиж выбранного для размещения офиса помещениях. Классификация офисов была придумана для того, чтобы упростить процесс выбора. Шкала включает в себя классы A, B, C и D.

Характеристики классов

Стоит учитывать, что классификация офисов является достаточно условной. Свои подгруппы имеются во всех классах. При выборе офиса ориентироваться стоит прежде всего на класс, так как от него во многом зависит цена объекта. Крайне важно учитывать класс собственникам любого бизнеса. Нередко становится невозможно достичь успеха именно из-за ошибок в выборе нежилой недвижимости.

Класс A

Относящиеся к этой категории офисы считаются самыми лучшими. По сути, это элитные предложения. Размещаются такие помещения обычно в новых деловых комплексах. Для работы офиса там созданы наиболее благоприятные условия. Офисы класса A обычно имеют самую удобную планировку, все инженерные коммуникации там имеются и исправно функционируют. Материалы в отделке используются самые качественные. Основными признаками данного класса можно считать следующее:

• строительным нормам и правилам соответствуют все имеющиеся системы жизнеобеспечения и коммуникации;
• месторасположение офисов удобное, добраться до них легко;
• в распоряжение владельца предоставляются оснащенные современными средствами связи и оргтехникой рабочие места, конференц-залы;
• деловые центры оборудуются качественными системами охраны.

В офисах класса А должна присутствовать закрытая подземная парковка. На каждые шестьдесят квадратных метров офиса предусматривают одно автомобильное место. Для отдыха и быта сотрудников также создаются все необходимые условия.

Подклассы офисов категории А

Данный вид помещений принято дополнительно подразделять еще на три группы: A+, A и A-.

Всем перечисленным ниже требованиям без исключений должны отвечать офисы первой подгруппы. Но определенные недочеты могут иметься даже у самых элитных вариантов нежилой недвижимости. В группу A включают помещения в том случае, если присутствуют незначительные и единичные отклонения. В группу A- относят офисы, в которых не соблюдается несколько требований средней важности.

Требования к классу офисов A+

Чтобы помещение было отнесено в эту категорию, оно должно отвечать всем приведенным ниже характеристикам без каких-либо исключений:

• Место расположение объекта должно быть в центральном деловом районе городе или же рядом с ними, поблизости от коммуникаций транспортной развязки.
• Система учета расходов на эксплуатацию объекта должна быть прозрачной.
• Должно быть фойе и представительная входная группа;
• В 90% помещений высота потолка должна составлять не менее 2,7 метров.
• На каждые 60 квадратных метров площади офисов должно быть одно машиноместо на охраняемой парковке (стихийная не учитывается).
• На каждый квадратный метр помещения должно приходиться не менее 50 Вт электроснабжения.
• Минимум двухтрубными должны быть системы кондиционирования, вентиляции и отопления.
• Планировка таких офисов открытая, имеющая сетку колонн.
• В полном объеме должны присутствовать обеспечивающие рабочий процесс оптоволоконные системы интернета и телефонии.
• Не более 12% от всей площади офиса должны составлять входящие в оплату помещения общего пользования.

Класс B

Незначительные отличия от предыдущего класса имеют характеристики офисных помещений класса B. Это менее элитные варианты. В них может присутствовать меньший набор услуг, расположение может быть менее выгодным. Требования к арендованным офисам растут постоянно в связи с изменением стандартов качества. Престижные офисы могут быть отнесены к более низкому классу спустя всего несколько лет эксплуатации. Имеющиеся ранее качества могут быть потеряны, в связи с чем офису может быть присвоен класс B.

Именно на этот класс обычно обращает внимание руководство, если использовать арендованный офис в представительских целях не планируется. Аренда офиса в бизнес центре в Москве класса B подходит больше для создания комфортной рабочей обстановки, а не для поддержания репутации компании.

Расположение офисов, отнесенных к классу B, обычно менее выгодное. Размещаться они могут уже не в специализированных деловых центрах. Такие офисы порой находится в бывших промышленных зданиях или в жилых домах. Несколько ограниченным является спектр обслуживающих услуг. Материалы отделки остаются качественными, но при этом стоимость их может быть ниже. Такие здания также имеют парковку, однако размещаться она может и под открытым небом. Арендная стоимость офисов ниже, так как они уже считаются помещениями эконом-класса. Несмотря на несколько урезанные характеристики, помещения класса B по-прежнему отвечают всем мировым требованиям стандартов и норм.

Подклассы офисов категории B

От B+ класс B отличается тем, что у него отсутствует какой-либо незначительный параметр. Ряд отличительных особенностей имеет более элитный вариант. По главной дороге к зданию, где размещен офис, добраться должно быть легко. Реконструкция строения должна быть капитальной. Профессионалы контролируют ведение документации и управляют подобными офисными комплексами.

Установка подвесных потолков допускается высотой помещений. Охраняемая подземная парковка, системы кондиционирования и вентиляции имеются в помещениях класса B+. Разнообразные коммуникации надежны и исправны.

В таких зданиях имеется холл и входная группа. Работа лифтов не вызывает нареканий. Достаточное для работы сотрудников естественное освещение обеспечивается новыми окнами. Материалы отделки могут быть не очень дорогими, но должны быть качественными. В класс B помещение включается в том случае, если имеется хотя бы один недочет в перечисленных характеристиках.

Класс C

По ряду параметров уступают предыдущим офисные помещения класса C. Центральная транспортная развязка может быть далеко от них. Уровень обслуживания таких зданий обычно слабый. Для парковки может быть недостаточно места, полного необходимого для работы персонала набора оргтехники и мебели может не быть. Относящиеся к классу C офисы обычно размещаются в старых постройках, возведенных в советский период. Современным требованиям такие здания не отвечают. Это непрестижный вариант, так как для организации работы сотрудников офисы изначально приспособлены слабо.

Внутри помещений отсутствует ремонт, реставрирование фасада – максимум, который предоставляет владелец строения. Силами самого арендодателя ведется обслуживание. Также оно может отсутствовать совсем. С оформлением документации могут иметься определенные проблемы.

Но при этом охраняемая наземная парковка в помещениях класса C должна быть. Охранная система, работающая круглосуточно, также должна присутствовать. Определенные условия также обычно есть и для быта и отдыха персонала, хотя объем их может быть и не достаточным.

Класс D

В классе D встречаются и выглядящие весьма солидно офисы. Чаще всего они находятся в зданиях бывших научных институтов. Внутри порой можно найти и типографии, презентабельные библиотеки. Однако современным требованиям совершенно не соответствуют коммуникационные системы и планировка. Место размещения здания может быть совершенно любым. Порой очень сложно добраться до такого офиса.

Стоимость – основной плюс помещений класса D. Именно она обычно привлекает арендаторов, поскольку является доступной даже для начинающих бизнесменов. Обычно этот вариант офисов выбирают небольшие компании, для которых существенной роли не играет вопрос презентабельности.

Однако экономия на аренде в этом случае может стать причиной дальнейших трат. Ремонт таким офисам нередко требуется капитальный, то есть средства на него нужно будет подготовить значительные. Для работы персонала условия получаются довольно тяжелыми, так как отсутствуют системы нормального жизнеобеспечения, парковка, столовая и тому подобное.

Изучив характеристики офисных помещений разного класса, определить оптимальный для себя вариант арендатору будет проще.